國(guó)慶期間，全國(guó)樓市成交平淡，部分一二線熱點(diǎn)城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)出現(xiàn)回落。北京、上海、廣州等一線城市受網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后、小陽(yáng)春過(guò)后市場(chǎng)退燒、外出旅行及回鄉(xiāng)探親等多重因素影響，新房和二手房成交數(shù)量均出現(xiàn)一定幅度下滑。

從全國(guó)范圍看，購(gòu)房者持幣觀望情緒較重。10月8日，個(gè)人住房貸款利率新舊政策將迎來(lái)變換時(shí)點(diǎn)，增加了購(gòu)房者的觀望程度。

成交平淡

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶長(zhǎng)假全國(guó)樓市整體平穩(wěn)，部分一二線熱點(diǎn)城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)出現(xiàn)回落。一線城市中，北京國(guó)慶長(zhǎng)假期間新房成交183套，二手房成交48套；上海新房成交23套；廣州新房成交538套；深圳新房成交358套。與2018年同期相比，上海、廣州網(wǎng)簽量出現(xiàn)下滑，北京基本持平，深圳出現(xiàn)較大增長(zhǎng)。一線城市延續(xù)了2019年上半年小陽(yáng)春后的平穩(wěn)成交量。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對(duì)滯后，國(guó)慶期間很多城市網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停，所以數(shù)據(jù)缺失。從最近市場(chǎng)情況看，部分城市降溫已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)，多個(gè)城市的新建住宅與二手房住宅市場(chǎng)均出現(xiàn)了降價(jià)促銷(xiāo)現(xiàn)象。除深圳外，大部分一二線熱點(diǎn)城市都出現(xiàn)了小陽(yáng)春繼續(xù)退燒的現(xiàn)象。

針對(duì)北京平淡的成交，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英表示，通過(guò)對(duì)比歷史上國(guó)慶假期成交量來(lái)看，今年北京國(guó)慶期間新房、二手房網(wǎng)簽均不樂(lè)觀，主要原因是受房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼影響，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，加之國(guó)慶期間紛紛外出旅游。

土地市場(chǎng)方面，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，近期一二線城市土地成交平均溢價(jià)率跌至最近2年的最低點(diǎn)，土地市場(chǎng)底價(jià)成交成為主流。

觀望情緒濃厚

58同城數(shù)據(jù)顯示，“金九”期間，一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)處在高位，但價(jià)格穩(wěn)定，部分三四線城市價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)。從市場(chǎng)供應(yīng)情況看，9月全國(guó)新增掛牌房源量環(huán)比下跌0.2%，市場(chǎng)整體平穩(wěn)，但城市分化明顯。從市場(chǎng)整體來(lái)看，購(gòu)房者觀望情緒較重，近一半消費(fèi)者表示持幣并不急于購(gòu)房。

58安居客房產(chǎn)研究院分院長(zhǎng)張波指出，“金九”成色不足并不代表全年成交量會(huì)明顯下滑，預(yù)計(jì)“銀十”期間，品牌房企降價(jià)、促銷(xiāo)仍是主旋律。其中，限價(jià)比較嚴(yán)格的部分二線熱點(diǎn)城市，降價(jià)空間相對(duì)有限；部分三四線及以下城市的新房和二手房降價(jià)幅度可能會(huì)再次擴(kuò)大。

張大偉表示，2019年以來(lái)房?jī)r(jià)調(diào)整開(kāi)始出現(xiàn)從點(diǎn)到區(qū)域的現(xiàn)象。熱點(diǎn)城市開(kāi)始逐漸下行，購(gòu)買(mǎi)力很難再支撐市場(chǎng)繼續(xù)沖高。10月8日新的LPR計(jì)算利率方法的正式上線，使得最近市場(chǎng)再次觀望。

易居研究院指出，一線城市采用新的利率定價(jià)機(jī)制后，利率變動(dòng)其實(shí)不大，只有微小變動(dòng)，進(jìn)一步體現(xiàn)了利率穩(wěn)定的導(dǎo)向。在首套房和二套房的利率變動(dòng)方面，二線城市中首套房的利率上升幅度并不大，而二套房的利率上升幅度相對(duì)較大。橫向?qū)Ρ瓤?，二線城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超過(guò)一線城市，這和二線城市房地產(chǎn)政策近期略偏緊的因素有關(guān)。

麥田房產(chǎn)稱(chēng)，新政前后貸款利息變化微乎其微，對(duì)購(gòu)房者幾乎不會(huì)帶來(lái)額外的支出壓力。接下來(lái)，央行每月20日都將披露最新一期LPR利率水平，個(gè)人住房貸款利率水平仍待觀察。

開(kāi)發(fā)商態(tài)度不一

針對(duì)購(gòu)房者的觀望情緒，開(kāi)發(fā)商態(tài)度出現(xiàn)分化。頭部房企通過(guò)“降價(jià)跑量”的方式，在“金九銀十”期間推出先售后租、全員營(yíng)銷(xiāo)、員工推薦職工內(nèi)購(gòu)價(jià)、線上線下聯(lián)動(dòng)等多項(xiàng)促銷(xiāo)活動(dòng)快速回籠資金。

以中國(guó)恒大為例，公司在“金九銀十”期間對(duì)旗下部分洋房、公寓、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目實(shí)行最低折扣6折的優(yōu)惠，9月公司刷新了集團(tuán)單月合約銷(xiāo)售金額的歷史紀(jì)錄，實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約831.1億元，同比增長(zhǎng)31.9%，環(huán)比增長(zhǎng)73.8%；實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售面積約826.6萬(wàn)平方米，合約銷(xiāo)售均價(jià)約10054元/平方米。

多數(shù)房企則選擇在品質(zhì)上取勝，避免單純的“價(jià)格戰(zhàn)”。以泰禾集團(tuán)為例，公司文旅項(xiàng)目廈門(mén)灣為了配合銷(xiāo)售，配套建設(shè)先于樓盤(pán)建設(shè)。

泰禾廈門(mén)灣相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，先把配套設(shè)施建設(shè)好了，項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)才能真實(shí)呈現(xiàn)出來(lái)，品質(zhì)也會(huì)大幅提升。配套項(xiàng)目覆蓋文旅、酒店、教育、醫(yī)療、商業(yè)、養(yǎng)老、文化等，有效實(shí)現(xiàn)“住假產(chǎn)業(yè)”閉環(huán)。有別于傳統(tǒng)度假地產(chǎn)項(xiàng)目，“住假”地產(chǎn)項(xiàng)目可以平衡子女教育、父母養(yǎng)老、生活品質(zhì)提升等。

東方今典房地產(chǎn)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為了避開(kāi)和一線房企之間產(chǎn)生“價(jià)格戰(zhàn)”，不少中小型開(kāi)發(fā)商會(huì)淡化“金九銀十”的營(yíng)銷(xiāo)聯(lián)動(dòng)和策劃。在“金九銀十”期間，可以保證有客戶(hù)需求的地方一定有銷(xiāo)售人員，但不會(huì)在價(jià)格上做妥協(xié)。樓盤(pán)周?chē)涮捉ㄔO(shè)和房屋品質(zhì)有競(jìng)爭(zhēng)力，才能真正擺脫“價(jià)格戰(zhàn)”。

相關(guān)新聞：9月龍頭房企銷(xiāo)售增速超預(yù)期 四季度或“以?xún)r(jià)換量”

今年三季度，受房企融資渠道收緊、需求不振以及房貸利率居高不下等多重因素影響，市場(chǎng)普遍認(rèn)為今年將難有“金九銀十”。近期多家上市房企陸續(xù)公布的9月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，9月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售強(qiáng)勁回溫，同比、環(huán)比均顯著增長(zhǎng)。這一數(shù)據(jù)顯然超出市場(chǎng)預(yù)期。受9月銷(xiāo)售超預(yù)期影響，10月8日多家上市房企股價(jià)大漲。

多位房企人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，四季度房企將全力沖刺全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，不排除“以?xún)r(jià)換量”，考慮到去年四季度同期基數(shù)較低，龍頭房企四季度表現(xiàn)仍可期，完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)壓力不大。

截至記者發(fā)稿時(shí)，目前房企第一陣營(yíng)中，中國(guó)恒大和碧桂園均發(fā)布了9月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，同比均實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。中國(guó)恒大披露，9月實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約831.1億元，刷新了集團(tuán)單月合約銷(xiāo)售金額的歷史紀(jì)錄。這意味著今年前9個(gè)月，恒大累計(jì)銷(xiāo)售金額已經(jīng)超過(guò)4530億元。在今年初發(fā)布的公告中，中國(guó)恒大披露其2019年合約銷(xiāo)售目標(biāo)為6000億元。據(jù)此數(shù)據(jù)計(jì)算，截至今年9月底，中國(guó)恒大已完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)約75.5%。市場(chǎng)分析認(rèn)為，恒大“金九銀十”期間實(shí)施的全員營(yíng)銷(xiāo)成效顯著，推動(dòng)業(yè)績(jī)不斷增長(zhǎng)。

碧桂園自去年下半年起僅披露權(quán)益銷(xiāo)售金額，公司9月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額515.8億元，同比增長(zhǎng)40.39%。按此計(jì)算，1-9月碧桂園權(quán)益合同銷(xiāo)售金額約為4229.3億元。

融創(chuàng)10月8日晚間公布的9月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，公司9月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額約629.1億元，同比增長(zhǎng)18%，前9月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售3694.9億元，同比增長(zhǎng)16%。

中等規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)也有不俗表現(xiàn)。世茂房地產(chǎn)9月銷(xiāo)售額約為320.9億元，同比上升57%，前9月累計(jì)合約銷(xiāo)售總額約為1739.9億元。

從目前多個(gè)渠道獲得房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，前9月銷(xiāo)售突破千億的房企已經(jīng)達(dá)到20家左右，同時(shí)考慮到正榮地產(chǎn)、融信中國(guó)、富力地產(chǎn)前9月銷(xiāo)售規(guī)模均已超過(guò)900億元，距千億規(guī)模僅一步之遙，預(yù)計(jì)四季度千億房企規(guī)模將繼續(xù)壯大。