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十一”假期一二線熱點(diǎn)城市樓市成交平淡

時間:2019-10-09 瀏覽:2569次

國慶期間,全國樓市成交平淡,部分一二線熱點(diǎn)城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)出現(xiàn)回落。北京、上海、廣州等一線城市受網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后、小陽春過后市場退燒、外出旅行及回鄉(xiāng)探親等多重因素影響,新房和二手房成交數(shù)量均出現(xiàn)一定幅度下滑。

從全國范圍看,購房者持幣觀望情緒較重。10月8日,個人住房貸款利率新舊政策將迎來變換時點(diǎn),增加了購房者的觀望程度。

成交平淡

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,國慶長假全國樓市整體平穩(wěn),部分一二線熱點(diǎn)城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)出現(xiàn)回落。一線城市中,北京國慶長假期間新房成交183套,二手房成交48套;上海新房成交23套;廣州新房成交538套;深圳新房成交358套。與2018年同期相比,上海、廣州網(wǎng)簽量出現(xiàn)下滑,北京基本持平,深圳出現(xiàn)較大增長。一線城市延續(xù)了2019年上半年小陽春后的平穩(wěn)成交量。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對滯后,國慶期間很多城市網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停,所以數(shù)據(jù)缺失。從最近市場情況看,部分城市降溫已經(jīng)開始出現(xiàn),多個城市的新建住宅與二手房住宅市場均出現(xiàn)了降價促銷現(xiàn)象。除深圳外,大部分一二線熱點(diǎn)城市都出現(xiàn)了小陽春繼續(xù)退燒的現(xiàn)象。

針對北京平淡的成交,諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英表示,通過對比歷史上國慶假期成交量來看,今年北京國慶期間新房、二手房網(wǎng)簽均不樂觀,主要原因是受房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼影響,購房者觀望情緒濃厚,加之國慶期間紛紛外出旅游。

土地市場方面,中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,近期一二線城市土地成交平均溢價率跌至最近2年的最低點(diǎn),土地市場底價成交成為主流。

觀望情緒濃厚

58同城數(shù)據(jù)顯示,“金九”期間,一線城市房價繼續(xù)處在高位,但價格穩(wěn)定,部分三四線城市價格出現(xiàn)波動。從市場供應(yīng)情況看,9月全國新增掛牌房源量環(huán)比下跌0.2%,市場整體平穩(wěn),但城市分化明顯。從市場整體來看,購房者觀望情緒較重,近一半消費(fèi)者表示持幣并不急于購房。

58安居客房產(chǎn)研究院分院長張波指出,“金九”成色不足并不代表全年成交量會明顯下滑,預(yù)計“銀十”期間,品牌房企降價、促銷仍是主旋律。其中,限價比較嚴(yán)格的部分二線熱點(diǎn)城市,降價空間相對有限;部分三四線及以下城市的新房和二手房降價幅度可能會再次擴(kuò)大。

張大偉表示,2019年以來房價調(diào)整開始出現(xiàn)從點(diǎn)到區(qū)域的現(xiàn)象。熱點(diǎn)城市開始逐漸下行,購買力很難再支撐市場繼續(xù)沖高。10月8日新的LPR計算利率方法的正式上線,使得最近市場再次觀望。

易居研究院指出,一線城市采用新的利率定價機(jī)制后,利率變動其實(shí)不大,只有微小變動,進(jìn)一步體現(xiàn)了利率穩(wěn)定的導(dǎo)向。在首套房和二套房的利率變動方面,二線城市中首套房的利率上升幅度并不大,而二套房的利率上升幅度相對較大。橫向?qū)Ρ瓤?,二線城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超過一線城市,這和二線城市房地產(chǎn)政策近期略偏緊的因素有關(guān)。

麥田房產(chǎn)稱,新政前后貸款利息變化微乎其微,對購房者幾乎不會帶來額外的支出壓力。接下來,央行每月20日都將披露最新一期LPR利率水平,個人住房貸款利率水平仍待觀察。

開發(fā)商態(tài)度不一

針對購房者的觀望情緒,開發(fā)商態(tài)度出現(xiàn)分化。頭部房企通過“降價跑量”的方式,在“金九銀十”期間推出先售后租、全員營銷、員工推薦職工內(nèi)購價、線上線下聯(lián)動等多項(xiàng)促銷活動快速回籠資金。

以中國恒大為例,公司在“金九銀十”期間對旗下部分洋房、公寓、寫字樓等項(xiàng)目實(shí)行最低折扣6折的優(yōu)惠,9月公司刷新了集團(tuán)單月合約銷售金額的歷史紀(jì)錄,實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約831.1億元,同比增長31.9%,環(huán)比增長73.8%;實(shí)現(xiàn)合約銷售面積約826.6萬平方米,合約銷售均價約10054元/平方米。

多數(shù)房企則選擇在品質(zhì)上取勝,避免單純的“價格戰(zhàn)”。以泰禾集團(tuán)為例,公司文旅項(xiàng)目廈門灣為了配合銷售,配套建設(shè)先于樓盤建設(shè)。

泰禾廈門灣相關(guān)負(fù)責(zé)人對中國證券報記者表示,先把配套設(shè)施建設(shè)好了,項(xiàng)目的賣點(diǎn)才能真實(shí)呈現(xiàn)出來,品質(zhì)也會大幅提升。配套項(xiàng)目覆蓋文旅、酒店、教育、醫(yī)療、商業(yè)、養(yǎng)老、文化等,有效實(shí)現(xiàn)“住假產(chǎn)業(yè)”閉環(huán)。有別于傳統(tǒng)度假地產(chǎn)項(xiàng)目,“住假”地產(chǎn)項(xiàng)目可以平衡子女教育、父母養(yǎng)老、生活品質(zhì)提升等。

東方今典房地產(chǎn)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,為了避開和一線房企之間產(chǎn)生“價格戰(zhàn)”,不少中小型開發(fā)商會淡化“金九銀十”的營銷聯(lián)動和策劃。在“金九銀十”期間,可以保證有客戶需求的地方一定有銷售人員,但不會在價格上做妥協(xié)。樓盤周圍配套建設(shè)和房屋品質(zhì)有競爭力,才能真正擺脫“價格戰(zhàn)”。

相關(guān)新聞:9月龍頭房企銷售增速超預(yù)期 四季度或“以價換量”

今年三季度,受房企融資渠道收緊、需求不振以及房貸利率居高不下等多重因素影響,市場普遍認(rèn)為今年將難有“金九銀十”。近期多家上市房企陸續(xù)公布的9月銷售數(shù)據(jù)顯示,9月百強(qiáng)房企銷售強(qiáng)勁回溫,同比、環(huán)比均顯著增長。這一數(shù)據(jù)顯然超出市場預(yù)期。受9月銷售超預(yù)期影響,10月8日多家上市房企股價大漲。

多位房企人士對中國證券報記者表示,四季度房企將全力沖刺全年業(yè)績目標(biāo),不排除“以價換量”,考慮到去年四季度同期基數(shù)較低,龍頭房企四季度表現(xiàn)仍可期,完成全年銷售目標(biāo)壓力不大。

截至記者發(fā)稿時,目前房企第一陣營中,中國恒大和碧桂園均發(fā)布了9月銷售數(shù)據(jù),同比均實(shí)現(xiàn)大幅增長。中國恒大披露,9月實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約831.1億元,刷新了集團(tuán)單月合約銷售金額的歷史紀(jì)錄。這意味著今年前9個月,恒大累計銷售金額已經(jīng)超過4530億元。在今年初發(fā)布的公告中,中國恒大披露其2019年合約銷售目標(biāo)為6000億元。據(jù)此數(shù)據(jù)計算,截至今年9月底,中國恒大已完成年度銷售目標(biāo)約75.5%。市場分析認(rèn)為,恒大“金九銀十”期間實(shí)施的全員營銷成效顯著,推動業(yè)績不斷增長。

碧桂園自去年下半年起僅披露權(quán)益銷售金額,公司9月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額515.8億元,同比增長40.39%。按此計算,1-9月碧桂園權(quán)益合同銷售金額約為4229.3億元。

融創(chuàng)10月8日晚間公布的9月銷售數(shù)據(jù)顯示,公司9月實(shí)現(xiàn)銷售金額約629.1億元,同比增長18%,前9月累計實(shí)現(xiàn)銷售3694.9億元,同比增長16%。

中等規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)也有不俗表現(xiàn)。世茂房地產(chǎn)9月銷售額約為320.9億元,同比上升57%,前9月累計合約銷售總額約為1739.9億元。

從目前多個渠道獲得房企銷售數(shù)據(jù)來看,前9月銷售突破千億的房企已經(jīng)達(dá)到20家左右,同時考慮到正榮地產(chǎn)、融信中國、富力地產(chǎn)前9月銷售規(guī)模均已超過900億元,距千億規(guī)模僅一步之遙,預(yù)計四季度千億房企規(guī)模將繼續(xù)壯大。


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